Den nya lagstadgade IFRS 16 skulle kunna leda till att de som hyr kontorsplatser med långvariga avtal kommer att börja leta efter mer flexibla lösningar, säger Alexander Garrett.
Fartyg och flygplan, oljeriggar och tåg, butiker och hotell har alla en sak gemensamt. Företag har plockat upp dessa värdefulla sektorer under de senaste åren genom operationella leasingavtal som en del av en massiv spenderarfest som har gett företag åtkomst till tillgången utan att behöva ange den i balansräkningen. Från januari nästa år kommer det att upphöra när den nya internationella redovisningsstandarden IFRS 16 träder i kraft. Den innebär att leasingavtal måste rapporteras som skulder i bolagsredovisningen och inte längre kan döljas.
Och om du undrar vad du har med saken att göra kan du lägga ytterligare en sak till den listan: kontor. Om ditt företag precis som de flesta inte äger majoriteten av sina arbetsutrymmen utan leasar dem med ett långvarigt avtal måste du redovisa dessa skulder i sin helhet från och med nästa år. För företag där företagets egendom är en av de största utgifterna kommer det att påverka balansräkningen stort. I vissa fall kommer det dramatiskt att öka företagets lånenivå.
Kort sagt kommer det betyda att det är dags för en omprövning av din leasingportfölj. Många tror att standarden med det harmlösa namnet IFRS 16 kommer att bli katalysatorn för en förflyttning från långvariga leasingavtal och påskynda trenden mot kortsiktiga, flexibla kontorsplatser som inte omfattas av den nya standarden.
Leasingskulder
Initiativet för en ny redovisningsstandard för leasing är ett verk av sir David Tweedie som, när han var ordförande för International Accounting Standards Board, gillade att ironisera över att ”ett av mina främsta mål innan jag dör är att åka med ett flygplan som faktiskt finns med i flygbolagets balansräkning”. Hans poäng var att nästan alla flygbolag på den tiden leasade sina plan för att maskera sina riktiga skuldnivåer.
IFRS 16 har dröjt länge och dess centrala bestämmelse är att man inte längre skiljer på operationella och finansiella leasingavtal för hyresgäster och egendomsinnehavare, alla måste rapporteras som ”leasingskulder”. Det finns ett undantag dock: avtal som är kortare än 12 månader är undantagna så länge som det inte finns ett inbyggt alternativ att köpa tillgången i slutet av perioden. IASB har uppskattat att börsnoterade företag har nästan 3 triljoner dollar i skulder för leasingavtal som för närvarande inte finns med i balansräkningen.
Hur stora de nya skulderna blir kommer att variera väsentligt i olika branscher. En visuellt talande infografik från Aptitude Software(2) visar de dolda skulderna som plågar olika sektorer som ”leasingberg” och avslöjar att detaljhandeln och logistiksektorn har de största volymerna av leasade tillgångar.
Samtidigt visar undersökningar från PwC att företag som sysslar med professionella tjänster och i huvudsak leasar kontor och bilar kommer att se sina skuldnivåer stiga i genomsnitt med 42 procent efter att IFRS 16 träder i kraft(3).
Långsiktiga förlorare
Så varför spelar det här någon roll? ”I de fall då ett företag är part i stora leasingavtal kommer redovisningen av större nya tillgångar och tillhörande skulder att förändra dess ”gearing ratio” (skuldsättning på eget kapital) och den totala skulden kommer att bli högre än tidigare. I de fall då företag har låneavtal baserat på den totala skuldnivån kan det leda till avtalsbrott helt enkelt på grund av redovisningsförändringen”, förklarar Paul Fenner, chef för fast egendom vid redovisningsfirman Moore Stephens. En enkät som gjordes 2015 med låntagare(4) visade att 80 procent planerar att ändra sin approach för framtida avtal eller justera nivån på nyckeltal i låneavtal efter att IFRS 16 börjar gälla.
I vissa fall kan investerare bli avskräckta när ett företags finansiella skulder visas i sin helhet. När den brittiska bokhandelskedjan Borders försattes i likvidation 2011 blev det tydligt att företagets balansräkning innehöll långvariga leasingavtal som översteg skulderna flera gånger om.
Vad betyder allt detta för kontorsmarknaden? Det kommer åtminstone innebära att det kommer att bli mycket mer komplicerat att redovisa för alla som leasar kontor bland andra tillgångar. I ett multinationellt företag till exempel leasas kontor vanligtvis på lokal nationell nivå och all den informationen måste nu fyllas i över gränser, språk och valutor och anges i global redovisning.
Flexibla lösningar
Men den viktigaste förändringen kommer antagligen att märkas i hur IFRS 16 påverkar kontorsmarknaden. Den allmänna uppfattningen är att företag kommer att vilja ha kortare leasingavtal och på så sätt hålla skulderna i balansräkningen på miniminivå. Och enligt teamet för hyrservice hos fastighetsagenten Savills kan vissa leasingavtal för kontor komma att göras om till serviceavtal för att undvika att kapitalisera leasingavtalet. Så här säger Savills: ”Servade kontor och gemensamma arbetsplatser kan få en ordentlig knuff framåt av förändringarna.”
Fastighetskonsultbyrån Cushman & Wakefield ger samma bild i sin rapport Coworking 2018(5). ”Leasingavtal eller licenser som är kortare än 12 månader kan undantas från IFRS 16, vilket förväntas leda till en ökad efterfrågan på flexibla arbetsplatser eftersom det inte kommer att finnas några krav på att redovisa hyresskulden i balansräkningen”, säger författarna till rapporten.
Problemets kärna ligger i ”rätten till tillträde”, dvs. vem som verkligen har kontroll över arbetsplatsen. Företag som erbjuder flexibla arbetsplatser, till exempel Regus, äger rätten till egendomen och ger hyrestagaren plats och service enligt principen om tillgång och efterfrågan. Det betyder att det troligtvis inte kommer anses vara ett leasingavtal enligt den nya redovisningsstandarden. Cushman & Wakefield genomförde en egen undersökning bland brittiska hyresvärdar(6) och fann att ”en tredjedel anser att den föreslagna förändringen av redovisningsstandarderna definitivt skulle leda till ökad efterfrågan, från traditionella leasade platser till flexibla arbetsplatser. Resterande två tredjedelar angav att det troligtvis skulle leda till en förändrad efterfrågan. Inte en enda deltagare trodde att det inte skulle påverka efterfrågan överhuvudtaget.”
Jonathan Steel, global chef för hyreslösningar vid BNP Paribas, säger att den nya standarden är en möjlighet för företag att vårstäda och bestämma vilka tillgångar som ska ägas, leasas traditionellt eller hyras med avtal för servade kontor. Ju mer flexibel lösningen är, desto mindre påverkar den balansräkningen. Det bör i sin tur göra både banker och investerare nöjda.
Alexander Garrett är en brittisk frilansjournalist som skriver om en rad olika affärsfrågor för brittisk press
Källor:
(1) https://www.ifrs.org/-/media/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf
(2) http://blog.aptitudesoftware.com/multinational-companies-heading-leaseberg-huge-proportions
(3) https://www.pwc.co.uk/assets/pdf/ifrs-16-the-leases-standard-is-changing.pdf
(4) http://old.efrag.org/files/ED%20Leases%202013/Feedback_report_on_loan_
covenants_consultation.pdf
(5) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/coworking-2018
(6) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/news/2018/01/coworking-report
